Kira ödenmemesi, ihtarname ve tahliye

Tahliye talep etmek için kefile tebligat zorunluluğu yoktur. Ancak kefil hakkında da icra takibi yapacaksanız kendisine tebligat yapınız.
Sözleşmenizdeki kefalet adi kefalet midir yoksa müşterek ve müteselsil kefil sıfatı ile mi imzalanmıştır?
Öncelikle belirtmeliyim ki, adi kefalet söz konusu ise, kefil hakkında icra takibi yapılabilmesi için borçlunun (kiracının) iflas etmesi veya alacağınızın semeresiz kalması şartı aranır. Kefilin müşterek borçlu ve müteselsil kefil olması halinde kiracınız ile birlikte kefil aleyhine de takip yapabilirsiniz

-------
İcra takibi yapmış olmanız tahliye konusunda aleyhinize bir durum oluşturmaz. Tam tersine kiracı tahliye ettikten sonra kiracıyı bulmak, tebligat yapmak, haciz yapmak daha da sorunlu olacak, alacağınızın tahsili güçleşecektir.

-------
Noterden çekeceğiniz ihtar, haklı ihtar olarak tahliye davasında geçerlidir, ancak borcun tahsili için yeterli değildir.

İcra dairesinden örnek 13 formuyla yapacağınız icra takibi hem tahliye için haklı ihtar sayılacak hem de icra yoluyla borcunuzun tahsili için size imkan tanıyacaktır.

------
İcra için ihtarname çekmenize gerek yok, icra dairesine giderek ilamsız icra talebinde bulunabilirsiniz. Zaten başvurudan sonra icra dairesi borçluya 30 gün içinde borcun ödenmesi ihtarında bulunuyor. Eğer alacağınızı elde edip kiracıyla kira ilişkinize devam etmek istiyorsanız bu yolu kullanabilirsiniz.
Ancak, ayrıca kiracıyı da çıkartmak istiyorsanız, bir ihtarname göndermelisiniz. Bu ihtarın, icra dairesince gönderilen ihtardan farkı, borcun, verilen süre içerisinde ödenmemesi halinde tahliye davasının açılacağının da bildirilmesidir. Bu süre içinde borç ödenmezse tahliye davası açabilirsiniz. Yine yukarıda da değindiğim gibi bir kira döneminde iki haklı ihtar çekilmesi de tahliye davası açma hakkı verir.

-----
Telgraf çekmek sureti ile de kira bedelinin ödenmesini ihtar edebilirsiniz. Ancak burada dikkat edilmesi gerekli olan husus, telgrafın mutlaka kiracının kendisine teslim edilmesi zorunluluğudur. Normal tebligatların aksine, muhatabın aile üyelerine, vs. teslim edilen telgraf, muhatap teslim almadığını iddia ederse haklı ihtar yerine geçmez.
İhtarların iki haklı ihtar sayılabilmesi için zaten farklı aylara ait kira bedellerine ilişkin olması gerekir.

-----
30 günlük ödeme süresi vermek 30 günün sonunda icraya gidileceği demektir.
7 gün "borcum yoktur" itirazı için verilen süredir.
Tebligattan sonra 7 gün içinde borcum yoktur demeyen borcu kabul etmiş sayılır, 30 gün içinde ödemezse icra ve temerrüdden doğan diğer kanuni haklar kazanılır.

-----
kirasını ödemeyen kiracı

    noter yerine icra dairesinden ihtar çekin.
    Aşağıdaki adresten bulacağınız örnek 13, (eski örnek 51) formunu doldurup
    icra dairesinden işlem yapın.
http://www.istanbulbarosu.org.tr/icra/Ornek_13_eski_51.doc

kirasını ödemeyen kiracı

    noter yerine icra dairesinden ihtar çekin.
    Aşağıdaki adresten bulacağınız örnek 13, (eski örnek 51) formunu doldurup
    icra dairesinden işlem yapın.

------------

1. ihtarımda belirtttiğim miktarı değilde,eski kontratta yazılı miktar kadar kira hesabıma yatırmazsa,tahliye davasını altı ay öncesinden açabilmem için kaç defa ihtar çekmem gerekir.
2. Kira ödeme tarihinden itibaren kaç gün içinde ihtar çekmeliyim?
3. Dava sonucunda ödenmeyen kiraları ve dava masraflarının hangisini kiracı,hangisini benim ödemem gerekir?
4. Dava aşağıyukarı nekadar sürede sonuçlanır?
1. Bir haklı ihtar tebligatını aldıktan sonra 30 gün içinde borcu ödemezse DERHAL, aynı kira dönemi içinde 30 gün arayla farklı borçlara ait iki ihtar sonucunda 30 gün içinde ödese bile KİRA DÖNEMİ SONUNDA tahliye davası açabilirsiniz.
2. Evi satın aldıktan sonra eksik ödenen kiralar için toplu bir ihtar gönderebilirsiniz. bu tek ihtar yerine geçer. bu ihtarın tebliğ tarihini öğrenin. O tarihten 30 gün sonra yeni ayın kirası geç veya eksik yatarsa ikinci ihtarı gönderin.
3. Avukatınıza ödeyeceğiniz para haricinde hepsini kiracıdan tahsil imkanı var. Davada kiracınız karşı avukatlık ücreti ödemeye mahkum edilirse onu da avukatınız alacak.
4. Bilinmez.

--------

TAHLİYE DAVASI AÇMAK İÇİN AŞAĞIDAKİLERDEN BİRİ VEYA BİRKAÇI GEREKİR:

a) geçerli tahliye taahhüdü varsa ona dayanarak,
b-c) Kendisi, eşi veya çocuklarının oturmasına veya işyeri olarak kullanmasına ihtiyaç varsa kira dönemi sonunda,
ç) Kiracı içindeyken yapılamacak kadar kapsamlı bir tadilat veya inşaat gerekiyorsa kira dönemi sonunda,
d) yeni satın alan veya miras kalan kişinin ihtiyacı halinde tapu işleminden sonra 30 gün içinde ihtar çekmek suretiyle 6 ay sonra
e) Kira bedelini zamanında ödememelerinden dolayı haklı olarak bir kira dönemi içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira dönemi sonunda,
f) Kira bedelini zamanında ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine bir defa yazılı ihtar yapılan kiracılar ihtarın tebligatından sonra 30 gün (*) içinde borcu ödemezse derhal

tahliye davası açılabilir.
(*) Altı aydan az süreli kira sözleşmelerinde 6 gün içinde

---------------

Uzunca bir soru sorduğunuz için tam cevaplayabilir miyim bilemiyorum. Fakat en önemli tavsiyem kiraya ilişkin ihtarı noter yerine icra takibi ile yapmanız olacak. Çünkü icra takibi açtığınızda sonuca daha çabuk ulaşabilir ve kirasını ödemeyen kiracıya kısa sürede hacze gitme şansı yakalayabilirsiniz. Gönderdiğiniz icra takibine 7 gün içinde itiraz gelirse takip duracaktır. Bu durumda dava açmanız gerekecek. Fakat itiraz gelmezse 30 günlük süreyi beklemenizi tavsiye ederim. Gerçi 7 gün geçtiğinde takip kesinleşip hacze gidebilirsiniz ama 30 gün içinde kira yatırılmazsa bu durumda kiracı temerrüde uğrayacağınızdan "temerrüt nedeniyle tahliye davası" açma hakkınız da doğacaktır. Kiracının size ne kadar borcu olduğunu tam anlayamadım. Fakat yaptığınız kira sözleşmesinde özel hüküm olarak doğalgaz aboneliği masraflarını üstlendi iseniz bunu alamazsınız. Kiracının apartman giderlerine -sizin ödemeniz gereken- bedelleri ödediğini ispatlaması gerekeceğinden; kiradan düşmesine izin vermek zorunda değilsiniz. Zaten konu yargıya intikal ettiğinde bu bedelleri ya yönetime "apartman gideri" olarak,y ya da size "kira bedeli" olarak ödediğini ispatlama yükümlülüğü kiracıya düşecektir. Hoşçakalın
-------------

Birde benimkiraci 2 defa arka arkaya 2 kirayi birden odemedi bu tahliye icin gecerli sebep olmuyormuki?
e) Kira bedelini zamanında ödememelerinden dolayı haklı olarak bir kira dönemi içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira dönemi sonunda,

1) aynı kira dönemi içinde,
2) 30 gün arayla,
3) iki haklı ihtar gerekiyor.

Sizin birikmiş kira alacağı için daha önce ihtar çekmediğiniz için örnek 13 ile icra takibi yapmanızı tavsiye ederim. İsterse 10 aylık kira alacağı olsun, bu 1 haklı ihtar yerine geçer. 30 gün sonra sonraki ayın kirası için ikinci ihtarı aynı şekilde yaparsınız. İki ihtar da aynı kira döneminde kiracıya ulaşırsa tahliye sebebidir.

Eğer birinci ihtar sonrasında birikmiş kira borcunu 30 gün içinde kapatmazsa, o da tahliye sebebidir.

f) Kira bedelini zamanında ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine bir defa yazılı ihtar yapılan kiracılar ihtarın tebligatından sonra 30 gün (*) içinde borcu ödemezse derhal

İhtar çekmezseniz, (en iyi ihtar yolu örnek 13 ile icra dairesinden icra takibi)
10 yıl kirasını ödemese de tahliye edemezsiniz.

-----------

İzale-i şuyuu satışından bir dükkan satın aldım. Dükkan merkezi bir yerde ve etrafından başka satılık dükkan yoktu. İhalede piyasa değerine çok yakın bir fiyat verip satın aldığım dükkanın ihalesine karşı ,satışı isteyen hissedar ihalenin feshi davası açtı. İhalenin yapıldığı gün dükkan boştu kiracısı yoktu. Dava açıldıktan sonra kiraya verildi ve içinde şu an kiracı var kiraları da hissedarlar alıyor.

Dava 5 aydır devam ediyor ve ben hala olayın şokundayım. Satış bedelinin tamamını (123.000-ytl), kdv yi, tellallık harcını, damga vergisini yatırdım. Dükkanın tapusunu dava bitene kadar alamayacakmışım.Ve şu an satın aldığım dükkana seyirci gibi bakıyorum. Dükkan kiraya verildi kiraları da başkası alıyor. Avukatımdan öğrendiğim kadarı ile ihale bittiği andan itibaren mülkiyet bana geçmiş ayrıca bu andan itibaren dükkana gelecek zarar ziyandan da ben sorumluymuşum. Mülkiyeti bana geçmiş olan ve zarar ziyanından sorumlu olduğum bir dükkan nasıl olur da bana teslim edilmez bunu bir türlü anlayamadım. Açılan davanın da benimle ilgisi yok hissedarların kendi aralarındaki bir başka davayı bahane etmişler. Benim adım bile geçmiyor.Dava bitene kadar dükkana zarar verilirse ne olacak?

Böyle bir durumda dükkanın bana teslim edilmesi için ne yapmalıyım. Avukatım dava bitmeden teslim alamayız diyor ama nasıl olur da parasının tamamını vergilerini yatırdığım bir dükkanı başkaları kiraya verebilir hukuken böyle birşey doğru mudur? Devletin ihalesine güvenip dükkan satın aldım ve kendimi anlamsız bir kaosun içinde buldum.

--------------
Kiracım kira ödemiyor..

Ben evimi işyerine kiraya verdim . İlk aylığı kontrat yapılırken aldım. Ondan sonra bir daha kira alamadım , şu anda yedi ay oldu . Altı aydır kira alamıyorum . İki ay evvel avukat tuttum , 30 günlük ihtar çekti . İş yeri kapalı olduğu için ihtar kiracıya ulaşmamış ... Muhtar da kaydı olmadığı için geri dönmüş . Avukatım bana tekrar 30 günlük ihtar çekip 35. maddeyi uygulayacağını söyledi , burda avukatın ihmali söz konusu değil mi ,35.maddeyi ilk ihtarda gönderemezmiydi ? Şu anda iş yeri kapalı olarak duruyor kiracıya evi boşalt birikmiş kira borcunu almıyacağım dememe rahmen tamam deyip beni oyalıyor , ben en kısa zamanda kiracıyı nasıl çıkartabilirim ?Ne yapmam gerekiyor ????
cevap:
Tebligat Yasasının 35.maddesi hakındaki yorumuz da buna bir örnektir.
35.maddeye göre tebligat ilk seferde yapılamaz. İlk tebligatın yapılamaması halinde bu hükme başvurulur. Kaldı ki sizin durumunuzda tebligat, 35.maddeye değil, 21.maddeye göre yapılır.
Özetle, avukatınıza güveniniz. Güven duymuyorsanız da avukatınızı azletme hakkınızı kullanınız. Ancak eksik bilgilere dayanıp sorgulama yaparak aranızdaki güven ilişkisini zedelemeyeniz.

MADDE 21 - Kendisine tebligat yapılacak kimse veya yukarıdaki maddeler mucibince tebligat yapılabilecek kimselerden hiçbiri gösterilen adreste bulunmaz veya tebellüğden imtina ederse, tebliğ memuru tebliğ olunacak evrakı, o yerin muhtar veya ihtiyar heyeti azasından birine veyahut "zabıta amir veya memurlarına" imza mukabilinde teslim eder ve tesellüm edenin adresini ihtiva eden ihbarnameyi gösterilen adresteki binanın kapısına yapıştırmakla beraber, adreste bulunmama halinde tebliğ olunacak şahsa keyfiyetin haber verilmesini de mümkün oldukça en yakın komşularından birine, varsa yönetici veya kapıcıya da bildirilir. İhbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarih, tebliğ tarihi sayılır.
Muhtar, ihtiyar heyeti azaları, zabıta amir ve memurları yukarıdaki fıkra uyarınca kendilerine teslim edilen evrakı kabule mecburdurlar.


MADDE 35 - Kendisine veya adresine kanunun gösterdiği usullere göre tebliğ yapılmış olan kimse, adresini değiştirirse, yenisini hemen tebliği yaptırmış olan kaza merciine bildirmeye mecburdur. Bu takdirde bundan sonraki tebliğler bildirilen yeni adrese yapılır.
Adresini değiştiren kimse yenisini bildirmediği ve yeni adres tebliğ memurunca da tespit edilemediği takdirde, tebliğ olunacak evrakın bir nüshası eski adrese ait binanın kapısına ve diğer nüshası da tebliği yaptıran kazai merciin divanhanesine talik edilir ve eski adresin kapısına talik tarihi, tebliğ tarihi sayılır. Adresini değiştiren kimse yenisini bildirmediği ve yeni adres tebliğ memurunca da tespit edilemediği takdirde tebliğ olunacak evrakın bir nüshası eski adrese ait binanın kapısına asılır ve asılma tarihi, tebliğ tarihi sayılır.
Müteakip tebliğler, yalnız o kazai merciin divanhanesine talik suretiyle yapılır. Bundan sonra eski adrese çıkarılan tebliğler muhataba yapılmış sayılır.
Daha önce tebligat yapılmamış olsa bile, taraflar arasında yapılan, imzası resmi merciler önünde ikrar olunmuş sözleşmelerde belirtilen adresler ile kamu kurum ve kuruluşları ve kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, ticaret sicillerine ve esnaf ve sanatkârlar sicillerine verilen en son adreslerdeki değişiklikler hakkında da bu madde hükümleri uygulanır.

-----------------------
Noterden Ihtarname

( ) NOTERLİĞİNE

ANKARA


UYARIDA BULUNAN : Mehmet Emin
Va
Yen

UYARIDA BULUNULAN : Ahmet
İstas Mah. Cumhuriyet Cad.No:1/A
Ga

KONU : Dört aylık birikmiş 950(Dokuzyüzelli) Y.T.L
kira alacağının faizleriyle birlikte ödenmemesi halinde
aleyhinize kiralanandan tahliye,ile alacak davası açacağımın
ihtarıdır.
AÇIKLAMALAR :

1-01/01/2002 tarihli kira sözleşmesi gereği İst Mah. Cumhuriyet Cad.No: 1/A adresinde bulunan dükkanda 250 Y.T.L kira bedeli ile oturmaktasınız.2004 yılının Kasım ve Aralık aylarına ait olan toplam 400Y.T.L kira alacağı ile yine 2005 yılı artırılmış kira bedeli olan 250 Y..T.L nin Ocak ve Şubat ayları toplamı olan 500 Y.T.L ile kira borcunuz olan 950Y.T.L#8217;nin işlemiş faizleriyle birlikte toplam 1050 Y.T.L#8217;nin B.K. m.260 maddesi gereğince otuz(30) gün içinde tarafımıza ödemediğiniz taktirde alacağımın tahsili ve taşınmazdan tahliyeniz için boşaltma davası açacağımı bundan kaynaklana masrafların size ait olacağını ihtar ederim.



SAYIN NOTER;

Üç adet olarak düzenlenen işbu uyarının bir adedinin uyarıda bulunulan Ahmet KOZAN#8217;a gönderilmesini, bir adedinin ulaşma günü yazılmak suretiyle tarafımıza verilmesini,diğer adedinin de dairenizde saklanmasını rica ederiz..../02/2005



Uyarıda Bulunan

Mehmet Emin